在河內快速發展的零售市場中，「巷弄商店」逐漸成為新興的經營模式。與其選擇租金昂貴的黃金店面或大型購物中心，越來越多小型商家反而選擇進駐巷弄內的店面。這類空間雖然較小，但租金負擔較低，加上善用社群媒體與線上行銷，仍能吸引穩定客群並建立忠誠度。此趨勢反映出消費者偏好的轉變與越南零售環境的變動，尤其是在租金不斷上漲與電商高速成長的背景下。
 

I. 市場概況

在河內的零售不動產市場中，臨街店面一直是傳統上最受企業青睞的選擇，因為曝光度與可及性都較佳。然而，這類店面的租金持續攀升。例如：

• 位於主要商圈Cầu Giấy（橋紙街）的 55–80 ㎡ 店面，月租約 6000–8000 萬越盾（約 2,400–3,200 美元）。

• 在Kim Mã（金馬街）等核心商業地段，一間約 90 ㎡ 店面月租更高達 1.2 億越盾（約 4,800 美元）。
   

另一方面，現代零售設施如購物中心仍在持續擴張。例如 2025 年第一季，河內新增了約 18,000 ㎡ 的零售空間，來自AEON Mall Xuân Thủy（永旺春水購物中心）的開幕。河內購物中心的平均空置率僅 14%，一樓店租平均為 每平方米 130 萬越盾／月，顯示市場競爭激烈。

在這樣的環境下，越來越多小型獨立零售商選擇將店面設在巷弄裡。這些巷弄過去主要是家庭式小吃店、傳統咖啡館或裁縫店的聚集地，如今正吸引新創品牌與小型企業進駐。巷弄店面的坪數通常不到 30㎡，租金更親民，對小型創業者來說成為一種具策略優勢的選項。根據統計，有 多達 45% 的新開餐飲店選擇開在巷弄內，藉此節省 50–70% 的租金成本。

II. 為什麼「巷弄商店」崛起？

1. 臨街店面租金飆升

高昂的租金是推動商家轉向巷弄的重要原因。對中小企業而言，高租金會擠壓營運預算，使品牌難以長期穩定投入產品、行銷與服務。相比購物中心與主要街道，巷弄店面的租金僅約其五分之一，顯著降低營運門檻。
 

河內零售店面租金從 2023 年第一季到 2025 年第二季

2. 電商興起改變店面角色

隨著電商平台普及，實體店面不再需要依靠「人流」來維持生意。
對許多商家來說：

• 實體店面 → 商品展示間、取貨點或服務據點

• 線上平台 → 主要銷售來源（如 Shopee、Lazada、TikTok Shop）
   

越南機車外送的普及，也讓巷弄地點更具優勢：不需要位於主幹道，外送員仍能快速進出。這降低商家對「黃金店面」的依賴。
 

3. 消費者行為改變

越南年輕世代深受社群媒體影響，他們在意的不是地段，而是：

• 店家是否「有特色」

• 是否能在 TikTok 上看到推薦

• 是否適合拍照、分享
   

許多 TikTok 評測都會介紹巷弄中的特色店，使其成為「網紅朝聖點」。 同時，疫情後線上消費更為普及。2025 年，64% 的受訪者表示將增加線上購物，而 40% 的人更常使用「線上預訂，店取」服務——這正是巷弄商店可充分利用的混合模式。

2025 年越南消費者行為的趨勢
 

III. 巷弄商店的成本效益

巷弄店面租金通常比臨街店面低 30–70%，有助於商家在有限資本下更快達到損益平衡。且巷弄店多為小坪數，能降低：

• 水電費
   

• 裝潢維護成本
   

• 人事成本
   

租金節省的資源可投入在：

• 更好的產品品質
   

• 特殊風格的店內設計
   

• 形象包裝與品牌故事
   

• 社群平台的精準行銷
   

例如：一家巷弄咖啡店可能將預算投入在精品豆、特色裝潢與員工訓練，而不是高昂租金，提升客戶體驗與回訪率。此外，由於巷弄店合約多較彈性，商家能更容易搬遷、試營運或嘗試季節性快閃店（pop-up store），降低風險。
 

一家位於河內巷弄中的咖啡店

IV. 發展巷弄商店的挑戰與建議

雖然巷弄模式具成本優勢，但仍面臨：

• 可見度低、依賴線上曝光

• 動線狹窄、停車不便

• 市場競爭加劇（同類型店家密集）
   

若要脫穎而出，商家可採取以下策略：
 

1. 強化數位曝光

• 維護 Google Maps 店家資訊

• 積極經營 TikTok、Facebook、Instagram

• 利用短影音與顧客創作內容提升觸及
   

2. 打造難忘的店內體驗

既然客人願意「特地找來」，店內就要足夠吸引人：

• 美感裝潢

• 氛圍營造（燈光、香氛、音樂）

• 友善與有溫度的服務， 讓客人願意打卡、推薦或再次造訪。
   

3. 與在地社群合作

• 舉辦小型活動、藝文展、快閃市集

• 與附近店家合作互相導客、增強社群感與品牌個性。
   

4. 串聯線上與線下

活用購物平台 + 實體店面展示：

• 線上下單

• 店內取貨或自取點

• 專屬體驗空間
   

5. 提升導引與動線

即便位於巷弄，商家也能透過：

• 顯眼但不突兀的指標牌

• 與鄰居協調改善出入口或停車空間、減少顧客找店的阻力。

文章來源：B&Company

V. i-Buzz Asia 精簡觀點：巷弄商店成為越南大城市的新零售解方

在河內、胡志明市等租金高、密度大的城市，「巷弄商店」正迅速成為品牌與小型業者的重要策略。隨著核心商圈租金持續攀升，巷弄店面以 更低成本、更高彈性 受到青睞；同時電商成熟後，實體店更重視體驗與社群話題，而不再依賴高人流。

巷弄商店為何流行

• 租金可節省 50–70%，成本負擔大幅降低

• 實體店的角色轉為品牌體驗、展示、取貨點

• 越南年輕人偏好「探索型消費」，更愛尋找巷內特色店
  社群曝光（Google Maps、TikTok）能有效導流，即使不在主街也能紅
   

商家面臨的挑戰

• 曝光度需依賴線上

• 巷弄出入不便

• 同質化競爭增加，需要更清楚的品牌定位
   

面對河內、胡志明市等租金昂貴的城市，建議以巷弄店作為初期據點，先降低成本並測試市場，同時結合電商強化銷售，利用 Google Maps 與 TikTok 擴大觸及，把小店打造成具有特色的品牌展示與體驗場域，再循序拓展版圖。
 

⭐「i-Buzz Asia東南亞跨境行銷服務」透過網路輿情大數據洞察，針對東南亞市場的社群媒體與消費者輿情中充滿價值的鉅量資料進行分析，提供您多項不同主題的跨境調研分析報告，讓您對目標市場瞭若指掌，做出精確的商業決策；並結合KOL行銷、社群行銷、媒體曝光、廣告投放等完整數位行銷解決方案，讓您跨境行銷無障礙！ ► 了解更多

⭐ 若您對「i-Buzz Asia東南亞跨境行銷服務」有興趣，歡迎填寫需求單，我們將有專人與您聯繫 ► 了解更多